11 REALISOINTI

(Sisältöä muutettu 4.10.2010; muutokset merkitty lihavoidulla. Myös kieliasua on tarkistettu.) 4.10.2010-2.6.2021

1 YLEISTÄ

Konkurssipesään kuuluvan omaisuuden realisointi on pesänhoitajan tärkeimpiä tehtäviä. Onnistunut realisointi turvaa velkojien ja velallisen etua konkurssimenettelyssä.

Pesänhoitajan on pyrittävä myymään omaisuus joutuisastija saamaan siitä korkein mahdollinen realisointitulos omaisuuden hoito-, realisointi- ja muiden kulujen vähentämisen jälkeen.

2 OMAISUUDEN ARVON SELVITTÄMINEN

Konkurssipesään kuuluva omaisuus tulee arvostaa jo pesäluettelossa käypään hintaan (todennäköinen luovutushinta). Pesäluetteloon merkittyä arvoa voidaankin pitää lähtökohtana omaisuuden arvoa selvitettäessä. Toisaalta esimerkiksi ajan kuluminen tai muut seikat voivat vaikuttaa merkittävästikin omaisuuden arvoon, jolloin pesäluetteloarvon merkitys on vähäisempi.

Omaisuuden myyntiä varten pesänhoitajan tulee päivittää ja tarvittaessa selvittää tarkemmin omaisuuden käypä arvo vähäarvoista tavaraa lukuun ottamatta. Pesänhoitaja voi pyytää omaisuudesta tarjouksia tai käyttää apunaan asiantuntijoita. Pesän kokonaisvarallisuuteen nähden merkittävästä omaisuudesta voi olla perusteltua hankkia useampi asiantuntijalausunto erityisesti, jos pesänhoitajalla ei ole itsellään kyseisen alan asiantuntemusta. Arvon määrittämisessä voi käyttää apuna internetissä julkaistavia kauppahintatilastoja ja tuotekohtaisia ilmoitus- ja myyntisivustoja.

Pesänhoitajan on dokumentoitava omaisuuden arvosta tehdyt selvitykset ja liitettävä asiakirjat ja arviolausunnot konkurssipesän hallintoaineistoon säilytettäväksi (ks. 4.4). Asiakirjat on esitettävä pyydettäessä velkojille ja velalliselle

3 PÄÄTÖSVALTA

3.1 Velkojien päätösvalta ja päätösvallan siirtäminen

Päätösvalta konkurssipesään kuuluvan omaisuuden realisoinnista kuuluu velkojille. Pesänhoitajan tehtävänä on huolehtia omaisuuden myynnistä velkojainkokouksen päätöksen mukaisesti.

Velkojat voivat siirtää päätösvallan omaisuuden realisoinnin osalta pesänhoitajalle, joka oikeutetaan myymään omaisuus parhaaksi katsomillaan ehdoilla lain ja hyvän pesänhoitotavan mukaisesti. Velkojat voivat myös asettaa myyntivaltuuksien ehdoiksi rajoituksia ja tarpeen vaatiessa muuttaa tai peruuttaa antamansa valtuudet. Päätösvallan siirrosta huolimatta hyvään pesänhoitotapaan kuuluu, että pesänhoitaja saattaa tavallisuudesta selvästi poikkeavat omaisuuden luovutus- tai kauppaehdot aina etukäteen velkojien hyväksyttäviksi.  Konkurssipesän omaisuus voi olla tarkoituksenmukaista myydä kokonaisuudessaan mahdollisimman pian konkurssin alettua. Jos pesänhoitajalla ei ole riittäviä valtuuksia myyntiin, on hänen aina kuultava suurimpia velkojia ja tarvittaessa kutsuttava heidät koolle käsittelemään myyntiä ja kauppaehtoja. Kauppa voidaan myös tehdä lykkäävin ehdoin ja saattaa velkojien lopullisesti hyväksyttäväksi velkojainkokouksessa

3.2 Pesänhoitajan päätösvalta

Pesänhoitajalla on oikeus päättää konkurssipesän juoksevaan hallintoon kuuluvista asioista sekä sellaisista velkojien päätettäviksi kuuluvista toimenpiteistä, joita ei voida lykätä aiheuttamatta konkurssipesälle haittaa (KonkL 14:8).

Pilaantuva tai arvoltaan muutoin nopeasti aleneva omaisuus on myytävä viivytyksettä mahdollisimman hyvän realisointituloksen turvaamiseksi. Tilanne on sama myös silloin, jos omaisuuden säilyttämisestä aiheutuisi pesälle huomattavia kustannuksia, joita ei voitaisi kattaa omaisuuden myyntihinnasta realisoinnin pitkittyessä.

Konkurssipesän etujen turvaamiseksi pesänhoitajalla on jo ennen velkojainkokoustaoikeus myydä konkurssipesään kuuluvaa omaisuutta siinä laajuudessa kuin se on välttämätöntä tappioiden välttämiseksi tai konkurssipesän hoidosta aiheutuvien kustannusten maksamiseksi.

Pesänhoitajan on ennen myyntiä pyrittävä mahdollisuuksien mukaan kuulemaan suurimpia velkojia. Hyvä pesänhoitotapa edellyttää, että pesänhoitaja joka tapauksessa ilmoittaa näistä myynneistä viimeistään velkojainkokouksessa.

Jos on selvää, että menettely jatkuu julkisselvityksenä, pesänhoitajan tulee tarvittaessa neuvotella konkurssiasiamiehen kanssa siitä, olisiko omaisuuden realisointia tarkoituksenmukaista lykätä.

3.3 Realisointi muutoksenhaku- ja peruuntumistilanteessa

Konkurssipesän omaisuuden myyntiä ei estä se, että konkurssiin asettamista koskevaan päätökseen on haettu muutosta. Sama koskee tilannetta, jossa yrityssaneeraushakemus on hylätty ja muutoksenhaku on vireillä konkurssin alkaessa. Liiketoiminnan jatkumisen kannalta keskeisen omaisuuden myymistä ja sopimusten irtisanomista on kuitenkin vältettävä niin kauan kuin järkevän pesänhoidon kannalta on mahdollista.

Jos konkurssia on haettu peruuntumaan ja peruuntuminen vaikuttaa todennäköiseltä, pesänhoitajan ei tule ryhtyä muihin kuin sellaisiin toimiin, jotka ovat välttämättömiä omaisuuden arvon ja velallisen oikeuksien säilyttämiseksi tai tarpeettomien kustannusten rajoittamiseksi.

3.4 Realisointi raukeamistilanteessa

Jos on ilmeistä, että konkurssi tulee raukeamaan, omaisuus on myytävä parhaaseen mahdolliseen hintaan pesän massavelkojen kattamiseksi. Omaisuus voidaan myydä, jos se on pesän edun mukaista, vaikka realisoinnista ilmeisesti kertyisi varoja enemmän kuin välttämättömiin kuluihin tarvitaan. Pesänhoitajan on ennen myyntiä mahdollisuuksien mukaan pyrittävä kuulemaan suurimpia velkojia.

Konkurssipesän asianmukaisen selvityksen kannalta on usein tarkoituksenmukaista, että konkurssipesä pantinhaltijan pyynnöstä myy myös pantatun omaisuuden, vaikka konkurssimenettely tulee raukeamaan. Pesänhoitajan tulee tällöin varmistua siitä, että pantinhaltija antaa ennen kauppaa konkurssilain 12 luvun 9 §:n mukaisen ilmoituksen ja että pantinhaltijan saatavaa voidaan pitää selvänä ja panttausta pätevänä. On suositeltavaa, että kaupan hyväksymisestä päätetään aina kokouskutsussa yksilöidyn pantin realisaatiota varten koolle kutsutussa velkojainkokouksessa. Siinä velkojilla on mahdollisuus perehtyä pantinhaltijan ilmoitukseen ja tarjotun kauppahinnan asianmukaisuuteen.  

On huomattava, että velkojien päätös kaupan hyväksymisestä saattaa olla tarpeen ostajalle lainhuudon saamiseksi kiinteistöön (ks. tarkemmin MK 10:1 ja maanmittauslaitos.fi/ kirjaamismenettelyn käsikirja).Konkurssin rauetessa pesänhoitajan tulee varata ulosottomiehelle tilaisuus ulosmitata mahdollisesti jäljelle jäävä omaisuus.

4 MYYNTITAVAT JA MYYNNIN DOKUMENTOINTI

4.1 Yleistä                              

Pesänhoitajan on muutettava rahaksi pesään kuuluva omaisuus pesän kannalta edullisimmalla tavalla niin, että siitä saadaan mahdollisimman hyvä myyntitulos (KonkL 17:3.1). Omaisuuden myyntitapa tulee valita niin, että omaisuudesta saadaan korkein mahdollinen kauppahinta.

Velallisyrityksen toimiala, pesän omaisuuden laatu ja määrä sekä mahdollisuus käyttää realisaatioon velallisen henkilökuntaa vaikuttavat konkurssipesään kuuluvan omaisuuden myyntikanavan ja myyntitavan valintaan.

4.2 Arvonlisäverovelvollisuudesta

Konkurssipesä ei ole arvonlisäverovelvollinen, jos se vain myy velallisen liikeomaisuutta tai saattaa loppuun keskeneräiset työt tai valmistuttaa olemassa olevan tilauskannan eikä hanki vähäistä enempää uutta vaihto-omaisuutta. Tällöin myynnin ei katsota tapahtuvan liiketoiminnan muodossa ja myynti on verotonta (AVL 14 §, HE 88/1993).

Konkurssipesä on verovelvollinen, jos se jatkaa itsenäisesti velallisen arvonlisäverovelvollista liiketoimintaa ja liikevaihto ylittää arvonlisä-verolaissa vähäisenä toimintana pidettävän määrän.

Vaikka konkurssipesä ei jatka liiketoimintaa, se voi tarvittaessa jatkaa verovelvollisuutta pesän realisoinnin ajan. Tällöin pesänhoitajan tulee pyytää Verohallinnolta lopettamispäivän siirtoa. Realisoinnissa käytetään konkurssipesän Y-tunnusta. Realisoinnista suoritettavat arvonlisäverot ovat massavelkaa, mutta konkurssipesällä on oikeus vähentää realisointikuluihin sisältyvät arvonlisäverot (AVL 102 ja 174 §).

Konkurssipesän selvityksestä ja yleisestä hallinnosta aiheutuneisiin kuluihin sisältyvät arvonlisäverot eivät ole kuitenkaan vähennyskelpoisia, koska kulut eivät liity välittömästi siihen verolliseen liiketoimintaan, josta konkurssipesä on ilmoittautunut arvonlisäverovelvolliseksi (KHO 2009:43).

Pesänhoitajan tulee huolehtia arvonlisäverotukseen liittyvien lopettamis- ja muiden ilmoitusten tekemisestä Verohallinnolle.

4.3 Myyntitavoista                 

Pesänhoitajan on selvitettävä käytettävissä olevat myyntivaihtoehdot velkojien ja velallisen kanssa, jos siihen on erityistä tarvetta. Pesänhoitajan tulee omaisuuden laadusta riippuen käyttää ensisijaisesti seuraavia realisointitapoja:

• vapaaehtoinen myynti (lehti- ja/tai internetilmoitukset, tarjouspyynnöt, markkinointikirjeet tms.)
• loppuunmyynti velallisen henkilökunnan suorittamana
• toimeksianto kiinteistön– tai muulle välittäjälle
• pesänhoitajan tai ulkopuolisen tahon järjestämä vapaa-ehtoinen konkurssihuutokauppa tai internethuutokauppa
• myynti ulosottokaaren mukaisessa järjestyksessä

4.3.1 Velallisen henkilökunnan suorittama loppuunmyynti

Hyvään realisointitulokseen voidaan usein päästä, jos velallisyrityksen työntekijät myyvät valmisvaraston loppuun tai valmistavat puoli-valmisteet valmiiksi tuotteiksi kahden viikon irtisanomisaikana. Joidenkin työntekijöiden kanssa voi olla perusteltua tehdä määrä-aikaiset työsopimukset pelkästään omaisuuden realisointia varten.

Jos pesänhoitaja palkkaa henkilökuntaa realisointia varten, hänen on kustannuslaskelmissaan otettava huomioon palkkojen, vakuutusten, tilavuokrien ja muiden kustannusten vaikutus myynnin kannattavuuteen. Työntekijöiden palkkaamisen realisointia varten tulee aina olla taloudellisesti perusteltua.

4.3.2 Velallisen liiketoiminnan jatkaminen ja myynti

Toisinaan voi olla taloudellisesti perusteltua, että konkurssihallinto jatkaa velallisen liiketoimintaa joko velallisyrityksen tai sen osan myymiseksi liiketoiminnallisena kokonaisuutena tai jako-osuuksien kerryttämiseksi toiminnan jatkamisesta saatavilla tuloilla.

Liiketoiminnan jatkamispäätöksen tulee perustua pesänhoitajan hankkimiin tai laatimiin laskelmiin, joiden nojalla suurimmat velkojat tai myöhemmin velkojainkokous voivat tehdä tarvittavan päätöksen.

Jos velallisen liiketoiminta tai varallisuus tai osa siitä myydään toiminnallisena kokonaisuutena velallisen tai velkojan läheiselle, pesänhoitajan on huolehdittava vaikeutetun päätöksentekomenettelyn soveltamisesta myynnistä päättävässä velkojainkokouksessa (KonkL 15:4.2 ja 3). Liiketoiminnan myymisestä velallisen läheiselle tulee ilmoittaa palkkaturvaviranomaiselle, jos palkkaturvaa on maksettu. Vastuiden siirtymistä käsitellään neuvottelukunnan suosituksen 4 kohdassa 7.

4.3.3 Vapaaehtoinen konkurssihuutokauppa

Vapaaehtoisen huutokaupan järjestäminen on usein perusteltu ja hyvän realisointituloksen tuottava tapa myydä yhdellä kertaa omaisuutta, jonka myyminen muulla tavoin voisi vaatia paljon aikaa ja kustannuksia. Pesänhoitaja voi huolehtia huutokaupan järjestämisestä itse tai antaa toimeksiannon ulkopuoliselle huutokauppajärjestäjälle.

Hyvään pesänhoitotapaan kuuluu, että toimeksiannossa sovitaan riittävällä tarkkuudella huutokaupan olennaisista ehdoista ja huuto-kauppatilityksen antamisesta. Koska pesänhoitaja vastaa viime kädessä myynnin asianmukaisuudesta, on suositeltavaa, että hän itse tai hänen avustajansa osallistuu huutokauppatilaisuuteen.

Huutokaupan tilityksen tulee sisältää huutokauppapöytäkirja, luettelo myydystä omaisuudesta sekä käytetyt aukottomasti numeroidut myyntikuitit ja käyttämättä jääneet kuitit. Huutokauppapöytäkirjasta tulee käydä ilmi konkurssipesän nimi, huutokauppapäivä ja –paikka, huutokaupan järjestäjä ja vastuuhenkilöt, käyttöönotetut kuittipakat, käytetyt kuitit sekä kertyneet varat. Vastuuhenkilöiden eli meklarin ja kassanhoitajan on varmennettava pöytäkirja allekirjoituksillaan. Myynti-kuiteista tulee ilmetä konkurssipesän ja ostajan nimi, myyntipäivä, kauppahinta (alv 0 %) ja kaupan kohde.

Vertaamalla myyntitilityksiä pesäluetteloon pesänhoitajan tulee voida varmistua siitä, että kaikki pesäluetteloon merkitty omaisuus on myyty ja kauppahinta on tilitetty pesälle. 

4.3.4. Omaisuuden myynti internetin välityksellä

Konkurssipesän omaisuuden realisointi internetin välityksellä tarjoaa monia etuja verrattuna perinteisiin myyntitapoihin.  

Internetkauppaan erikoistuneiden yritysten myyntisivustoilla julkaistavat ilmoitukset saattavat olla tehokas tapa markkinoida pesään kuuluvaa omaisuutta. Internethuutokaupat voivat puolestaan tavoittaa laajan ostajakunnan ja tuottaa hyvän realisointituloksen.

Internethuutokauppaa käytettäessä tulee noudattaa seuraavia periaatteita:

• kaupankäyntijärjestelmä on teknisesti toimiva, tietoturvan kannalta luotettava ja tuottaa huutokauppatilitykseen tarvittavan kattavan asiakirjadokumentaation kuten tiedot myyntikohteista, saaduista tarjouksista, tarjousten hyväksymisestä ja kauppahintojen maksusta

• huutokauppaehdot ovat lain mukaiset ja estävät mahdollisia väärinkäytöksiä

• pesänhoitajalla on tarvittaessa mahdollisuus reaaliajassa seurata huutokaupan etenemistä, tehtyjä tarjouksia ja aina päättää tarjousten hyväksymisestä tai hylkäämisestä

• kauppahintojen maksuliikenne on järjestetty konkurssipesän ja ostajan kannalta turvallisesti

• huutokaupan järjestäjän tulee toimeksiantosopimuksessa tarkemmin määrätyllä tavalla ja määrättynä aikana antaa konkurssipesälle asianmukainen, vastuuhenkilöiden allekirjoituksillaan oikeaksi vahvistama tilitys myydystä omaisuudesta (ks. 4.3.3)

4.3.5 Muita myyntitapoja ja omaisuudesta luopuminen

Konkurssipesään voi kuulua omaisuutta, jonka myyminen tavanomaisin toimenpitein on erityisen vaikeaa tai jolla ei ole realisointiarvoa lainkaan. Omaisuuden hoidosta voi samaan aikaan aiheutua pesälle huomattaviakin kustannuksia. Pesänhoitajan on selvitettävä, voidaanko tällainen omaisuus myydä tai luovuttaa tavanomaisesta poikkeavin ehdoin.

Arvottoman tai pesälle pelkästään ylläpitokuluja aiheuttavan omaisuuden lahjoittaminen esimerkiksi yleishyödylliseen tarkoitukseen tai jättäminen velalliselle voi viime kädessä olla pesän edun mukaista

4.3.6. Henkilörekisterin luovuttaminen

Velallisen käyttöään varten perustamat ja rekisterinpitäjänä ylläpitämät henkilörekisterit, kuten asiakasrekisterit, kuuluvat konkurssipesään ja niillä voi olla taloudellista arvoa. Henkilörekisterin tai rekisteritietojen luovuttamisen tulee kuitenkin tapahtua henkilötietolain (523/1999) säännösten puitteissa.

Jatkaessaan velallisen liiketoimintaa konkurssipesä voi käyttää ja luovuttaa henkilörekisteriin sisältyviä henkilötietoja samoin edellytyksin kuin velallinen. Velallisen toimet henkilötietolain 19 §:n 2 momentin luovutusedellytysten osalta tulevat myös konkurssipesän hyväksi.

Henkilörekisterin luovuttaminen liikkeenluovuttamisen yhteydessä on mahdollista, jos luovutuksensaaja jatkaa samaa liiketoimintaa, käyttää henkilötietoja samaan tarkoitukseen kuin velallinen ja ilmoittaa rekisteröidylle rekisterinpitäjän vaihtumisesta ja rekisterinpidon jatkumisesta. Henkilötietolain kannalta kysymys on rekisterinpitäjän vaihtumisesta. Konkurssissa tällainen rekisterinpitäjyyden vaihtuminen edellyttää sitä, että ostaja ottaa vastatakseen asiakkaan ennakkosuorituksista, jolloin voidaan katsoa, että asiakassuhde ei pääty konkurssiin. Luovutuksensaajaa sitoo henkilörekisterin käyttötarkoitusmäärittely (Tietosuojavaltuutetun lausunto dnro 726/29/2001).

Henkilörekisterin käyttötarkoituksen muuttaminen luovuttamalla se aiemmasta poikkeavaan tarkoitukseen ei ole henkilötietolain 7 §:n mukaan sallittua. Tämän johdosta konkurssipesä ei voi luovuttaa henkilörekisteriä tai siihen sisältyviä tietoja tavanomaisena realisaationa silloin, kun velallisen liiketoimintaa ei jatketa (ks. KKO 1998:85).

Rekisteritietojen luovuttaminen suoramarkkinointiin on kuitenkin mahdollista, jos on ilmeistä, että rekisteröity tietää tietojen luovuttamisesta eikä hän ole sitä kieltänyt. Ennen luovutusta tulee aina varmistua siitä, että henkilötietolain 19 §:n 2 momentissa todetut edellytykset täyttyvät.

On huomattava, että henkilörekisteri, joka ei ole enää rekisterinpitäjän toiminnan kannalta tarpeellinen, on hävitettävä, jollei talletettuja tietoja ole erikseen säädetty tai määrätty säilytettäväksi tai jollei rekisteriä siirretä laissa tarkoitetulla tavalla arkistoon (HenkilötietoL 34 §, esim. potilastiedot STM:n asetus 298/2009).

4.4 Myynnin dokumentointi

Pesänhoitajan tulee tallettaa omaisuuden myynteihin liittyvä valmistelu-aineisto arvon määritystä koskevine selvityksineen sekä myyntiasiakirjat kuten esim. kirjeenvaihto, tarjouspyynnöt, saadut tarjoukset, myynti-ilmoitukset ja kauppakirjat liitteineen sekä huutokauppa-asiakirjat tositteineen ja tilityksineen.

Pesänhoitajan on säilytettävä konkurssipesän kannalta merkitykselliset, myyntiä koskevat asiakirjat vähintään kymmenen vuotta lopputilityksen hyväksymisestä (OM:n asetus konkurssiasioista 6 § 5k).

5 LÄHIPIIRIMYYNNIN KIELTO

Pesänhoitaja ei saa hankkia konkurssipesään kuuluvaa omaisuutta itselleen. Pesänhoitajan on huolehdittava siitä, ettei omaisuutta myydä tai muuten luovuteta hänen käyttämälleen avustajalle eikä hänen tai avustajan läheiselle (KonkL 17:4). 

Yleensä läheisinä voidaan pitää pesänhoitajan ja pesänhoitajan käyttämän avustajan perheenjäseniä. Myyntiä etäisemmällekin sukulaiselle voidaan pitää säännöksen vastaisena, jos myynti on yhteydessä sukulaissuhteeseen. Läheisyys voi myös perustua omistukseen tai osakkuuteen (HE 26/2003, s. 155 – 156).

Jos pesän omaisuutta myydään velkojille, velalliselle tai näiden läheisille, tulee pesänhoitajan huolehtia siitä, että myynti tapahtuu parhaaseen mahdolliseen hintaan kuten ulkopuolisille myytäessä. Ainakin huomattavan omaisuuden kauppa tulee saattaa velkojain-kokouksen hyväksyttäväksi. Liiketoiminnan myynnin osalta on huomattava päätöksentekoa rajoittavat määräykset (KonkL 15:4.2 ja 3).

6 PANTATUN OMAISUUDEN REALISOINTI

6.1 Pantatun omaisuuden hoito, tuotto ja realisointi

Konkurssipesään kuuluva panttiomaisuuskin on myytävä pesän kannalta edullisimmalla tavalla. Panttivelkojaa sitoo huolellisuusvelvollisuus, joka edellyttää panttiomaisuuden realisaatiota mahdollisimman hyvään hintaan. Panttiomaisuuden realisointihinnalla on merkitystä siltäkin kannalta, että kauppahinta pienentää panttivelkojan saatavan määrää ja ylijäämä tulee yleisen velkojatahon hyväksi.

Hyvä pesänhoitotapa vaatii, että panttiomaisuuden hoidosta ja siitä aiheutuvien kustannusten maksamisesta sekä realisointitavasta sovitaan mahdollisimman aikaisessa pesänhoidon vaiheessa. Pesän-hoitajan tulee huolehtia siitä, että konkurssipesän edut tulevat huomioiduiksi, vaikka ensisijainen intressi omaisuuden hoidosta ja myynnistä on usein panttivelkojalla.

Pesänhoitajan tulee huolehtia siitä, että kauppahinta samalla kaupalla myydyn panttiomaisuuden ja vapaan omaisuuden kesken jakautuu oikeassa suhteessa. Määrittelyssä on hyvä käyttää apuna saatuja tarjouksia tai asiantuntijalausuntoja.

Panttiomaisuudesta konkurssin ajalta saatava tuotto kertyy panttivelkojan hyväksi. Konkurssipesällä on kuitenkin oikeus saada panttiomaisuuden hoidosta ja myymisestä aiheutuneet välttämättömät kustannukset tuotosta ja kauppahinnasta heti myynti- ja täytäntöönpanokulujen jälkeen. Nettotuotto tilitetään panttivelkojalle viimeistään kauppahintaa jaettaessa (KonkL 17:6-7).

Konkurssipesän ja panttivelkojan intressit voivat poiketa toisistaan silloin, kun panttiomaisuudesta ei tule kertymään ylijäämää konkurssipesälle. Panttivelkoja voi perustellusti katsoa etunsa vaativan panttirealisaation lykkäämistä huonon markkinatilanteen vuoksi. Tämä taas voi haitata konkurssipesän joutuisaa selvitystä. Pesänhoitajan tulee näissä tilanteissa pyrkiä ratkaisuun, jossa konkurssipesän selvitystä ei tarpeettomasti viivytetä eikä pesää rasiteta ylimääräisillä kustannuksilla.

6.2 Konkurssipesä panttiomaisuuden myyjänä

Konkurssipesä saa myydä panttiomaisuutta vain, jos panttivelkojat siihen suostuvat. Jollei suostumusta saada, kauppa on mahdollinen vain tuomioistuimen luvalla tai ulosottokaaren mukaisessa järjestyksessä.

Jos konkurssipesä myy panttiomaisuutta pantinhaltijoiden suostumuksella, pesänhoitaja konkurssipesän edustajana allekirjoittaa kauppakirjan. Yleensä panttisaatavat maksetaan kauppahinnasta ja panttikirjat tai irtain pantti luovutetaan ostajalle. Panttioikeus voi jäädä rasittamaan myytyä kiinteistöä vain, jos ostaja ja velkoja ovat sopineet siitä, että ostaja ottaa panttisaatavan suorittamisen vastatakseen.

Jos konkurssipesä ei saa panttivelkojien suostumusta panttiomaisuuden myyntiin, tulee pesänhoitajan tarvittaessa huolehtia omaisuuden realisoinnista. Konkurssipesän etu voi vaatia realisointitoimenpiteitä esimerkiksi silloin, kun panttiomaisuuden myyntihinnasta on odotettavissa ylijäämää konkurssipesälle, tai silloin kun omaisuuden hoidosta aiheutuu pesälle huomattavia kustannuksia, joiden kattaminen tulevasta kauppahinnasta on epävarmaa.

Konkurssipesän vaatimuksesta tuomioistuin voi myöntää luvan myydä panttiomaisuutta, jos omaisuudesta on tehty konkurssipesälle sitova ostotarjous, joka ylittää omaisuuden käyvän huutokauppa-arvon. Sitovan ostotarjouksen saaminen ja kaupan toteuttaminen voi osoittautua hankalaksi, koska lopullinen kauppa edellyttää lainvoimaista tuomiota. Kaupan valmistelu ja luvan hakeminen vaatiikin pesänhoitajalta huolellista harkintaa erityisesti, koska luvan voi saada vain kerran. Pesänhoitajan on perusteltua turvautua lupamenettelyyn esimerkiksi, kun kaupan kohteena on pantatun omaisuuden lisäksi vapaata omaisuutta, jolloin omaisuudesta yhdessä myytynä kertyisi pesälle käypä kauppahinta (KonkL 17:13).

Panttiomaisuutta voidaan realisoida myös ulosottokaaren mukaisessa järjestyksessä. Kaikkien panttivelkojien suostumuksella pesänhoitaja voi hakea ulosottokaaren mukaista myyntiä missä vaiheessa tahansa. Ilman panttivelkojien suostumusta konkurssipesällä on oikeus hakea ulosottokaaren mukaista myyntiä vasta kolmen vuoden kuluttua konkurssin alkamisesta. Hakemalla myyntiä konkurssipesä voi päästä eroon pesälle jatkuvasti kustannuksia aiheuttavasta omaisuudesta. Toisaalta tuomioistuin voi panttivelkojan hakemuksesta kieltää konkurssipesää hakemasta myyntiä (KonkL 17:14).

Ulosottokaaren mukaisessa myynnissä ei sovelleta alinta hyväksyttävää tarjousta ja irtain omaisuus voidaan myydä panttivelkojan oikeutta säilyttämättä.

6.3 Panttivelkoja ja omaisuuden myynti

Panttivelkoja voi konkurssin estämättä hakea saataviensa vakuutena olevan omaisuuden myyntiä ulosottokaaren mukaisessa järjestyksessä joko erillisen suoritustuomion tai vahvistetun jakoluettelon perusteella. Panttivelkojalla on oikeus realisoida irtain pantti myös ilman ulosottoperustetta (KK 10:2).

Ennen realisointia panttivelkojan on esitettävä pesänhoitajalle selvitys saatavastaan ja panttioikeudestaan (KonkL 12:9 ja 12:10). Jos realisointitoimiin on ryhdytty ennen konkurssin alkamista, selvitys on esitettävä viipymättä. Panttivelkojan on ilmoitettava pesänhoitajalle myös myyntitavasta ja –paikasta. Ilmoitus on tehtävä hyvissä ajoin ja yleensä vähintään kaksi viikkoa ennen myyntiajankohtaa. Saamiensa ilmoitusten perusteella pesänhoitajan tulee ryhtyä toimenpiteisiin, jos se on pesän etujen turvaamiseksi tarpeen. Kyseeseen voivat tulla esimerkiksi myynnin väliaikainen kieltäminen (KonkL 17:12) tai panttivelan suorittaminen panttiomaisuuden lunastamiseksi pesälle (KonkL 17:9).

Jos panttivelkoja laiminlyö ilmoitusten tekemisen tai tilityksen antamisen, pesänhoitajan on huolehdittava siitä, että velkoja maksaa konkurssipesälle jälkivalvontaa vastaavan viivästysmaksun (KonkL 17:11).

6.4 Tilitys omaisuuden hoidosta ja myynnistä

Konkurssipesällä tai panttivelkojalla on oikeus saada panttiomaisuuden hoidosta aiheutuneista välttämättömistä kustannuksista korvaus. Konkurssipesän kustannuksiin luetaan myös pesänhoitajan palkkio omaisuuden myynnistä (KonkL 17:7).

Pesänhoitajan on laadittava pesällepanttiomaisuuden hoidosta ja myynnistä kertyneistä tuloista ja aiheutuneista välttämättömistä kustannuksista kirjallinen tilitys.

Pesänhoitajan on toimitettava tilitys panttivelkojalle ja maksettava panttivelkojalle kuuluva osuus välittömästi, kun panttiomaisuus on myyty. Pesänhoitajan tulee huolehtia siitä, että kustannukset peritään panttiomaisuuden tuotosta tai myyntihinnasta.

Panttivelkojan on annettava pesänhoitajalle viivytyksettä tilitys pantin myynnistä ja myyntihinnan käyttämisestä. Myynnistä saatu ylijäämä on luovutettava pesälle. Jos panttivelkoja laiminlyö tilityksen tekemisen, pesänhoitaja voi määrätä velkojan maksamaan konkurssipesälle jälkivalvonnasta määrättävää maksua vastaavan rahamäärän (KonkL 17:11.2).

Jos velkojalla on useita saatavia, joiden vakuutena pantti on, tilitys kauppahinnan käyttämisestä on annettava viivytyksettä sen jälkeen, kun kauppahinta on kohdennettu tietylle velalle (HE 26/2003, s. 163). Aika, milloin velkojan voidaan katsoa laiminlyöneen tilityksen, voi tapauskohtaisesti vaihdella. Konkurssipesän selvitys ja panttien realisointi esimerkiksi konsernitilanteessa voi kestää pitkään, jolloin pantinhaltijalla ei välttämättä ole riittäviä edellytyksiä kohdentaa kauppahintaa heti kaupanteon jälkeen. Pantinhaltijalla voi tällöin olla perustellusta syystä oikeus lykätä kohdentamista ja tilityksen antamista, jos se ei olennaisesti viivytä konkurssipesän lopettamista. Tässä tilanteessa pesänhoitajan tulee huolehtia siitä, että velalle ei lasketa korkoa kauppahinnan maksamisen jälkeen.

Jos panttivelkoja huolehtii pesänhoitajan kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella panttiomaisuuden hoidosta, tilitykseen tulee sisältyä myös selvitys panttivelkojalle omaisuuden hoidosta aiheutuneista kustannuksista. Pesänhoitajan on huolehdittava siitä, että tilitys ja mahdollinen ylijäämäkauppahinnasta saadaan panttivelkojalta viipymättä.

6.5 Poikkeukset                     

Panttiomaisuuden myyntiä koskevat konkurssilain rajoitukset eivät koske EY:n maksukyvyttömyysasetuksen 5. artiklan mukaan panttiomaisuutta, joka sijaitsee toisessa Euroopan unionin jäsenvaltiossa.

Panttiomaisuuden myyntiä koskevat säännökset eivät koske yrityskiinnityksen alaista omaisuutta. Ne eivät myöskään rajoita pantinhaltijan oikeuksia realisoida julkisen kaupankäynnin kohteena olevia arvopapereita (KonkL 17:17). Lisäksi rahoitusvakuuslaissa (11/2003) on säännöksiä siitä, että konkurssilain säännökset eivät rajoita luottolaitoksen oikeutta realisoida sillä vakuutena olevaa tilirahaa tai arvopapereita. Ns. nettoutuslaissa on lisäksi säännöksiä selvitys-vakuuksien realisoinnista (L eräistä arvopaperi- ja valuuttakaupan sekä selvitysjärjestelmän ehdoista 588/1997).

6.6 Konkurssipesän lopettaminen ennen panttiomaisuuden myyntiä

Konkurssipesä voidaan lopettaa, vaikka panttiomaisuutta ei ole vielä realisoitu. Näin voidaan menetellä, jos on selvää, ettei pantti-omaisuudesta kerry konkurssipesään ylijäämää ja omaisuuden hoidosta mahdollisesti pesälle aiheutuneet kustannukset on maksettu. Edellytyksenä on lisäksi, että panttivelkoja ottaa vastatakseen omaisuuden hoidosta ja myynnistä aiheutuvat kustannukset. Pantti-velkojan jako-osuuden määrittämiseksi pesänhoitajan on tällöin arvioitava pantti ja kuultava panttivelkojaa laatimastaan arviosta.

Realisoimatta jääneestäpanttiomaisuudesta tehty ratkaisu myynti- ja muine ehtoineen tulee kirjata selkeästi lopputilityksen hallintoa koskevaan osaan ja velkojainkokouksen pöytäkirjaan.

Helsingissä 9. päivänä joulukuuta 2004

KARI HARJU                                         PEKKA PULKAMO

Kari Harju                                               Pekka Pulkamo

puheenjohtaja                                        sihteeri

Muutokset hyväksytty

Helsingissä 4. päivänä lokakuuta 2010

Kari Harju                                               Pekka Pulkamo

puheenjohtaja                                        sihteeri